十幾萬元買的地下車位，該是誰的不動產(chǎn)？

新華社天津９月２９日電（記者 李鯤）將城市地下空間納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理是我國正在推進(jìn)的工作，然而記者近日調(diào)查了解到，在許多城市，業(yè)主購買小區(qū)地下車位后拿到的權(quán)利憑證五花八門，這不僅給不動產(chǎn)登記工作帶來了一定程度的麻煩，也導(dǎo)致車位產(chǎn)權(quán)糾紛時有發(fā)生。

五花八門：一樣花錢買車位　憑證大不同

近日，萬人小區(qū)天津陽光１００國際新城開發(fā)商對該小區(qū)地下車位“只售不租”引起業(yè)主不滿。許多業(yè)主表示，并不是不愿意買車位，而是擔(dān)心花十幾萬元買不到保障。

原來，業(yè)主購買該小區(qū)地下車位得到的并不是產(chǎn)權(quán)證，而是一份《地下車庫泊位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，寫明業(yè)主獲得與土地出讓年限一致的“使用權(quán)”。銷售人員表示，在天津以及其他許多城市，業(yè)主購買地下車位后都不能單獨(dú)給車位辦理權(quán)屬登記，自然也不能取得車位所有權(quán)證。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多城市的業(yè)主往往要花十幾萬元購買地下車位。在廣州、深圳等地，一些地下車位售價甚至高達(dá)５０萬元以上。但是，業(yè)主們拿到的權(quán)利憑證五花八門。

居住在杭州東方花城小區(qū)的徐女士花１５萬元購買了一份《地下車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議（人防）》，協(xié)議上寫明該車位“位于人防范圍內(nèi)”“無法辦理所有權(quán)證”，權(quán)利期限也未寫明。

天津融匯北苑小區(qū)業(yè)主武先生以１７萬元購買了地下車位，與開發(fā)商簽訂了一份《地下車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，“使用期限與所購房屋土地使用年限相同”。

然而同樣是敞開式地下車位，在北京海淀區(qū)某小區(qū)居住的李女士卻有車位的產(chǎn)權(quán)證，這個產(chǎn)權(quán)證與商品房的一樣，規(guī)劃用途一項(xiàng)寫著“車位”，共有情況寫著“單獨(dú)所有”。

無獨(dú)有偶，居住在江蘇泰州美好上郡小區(qū)的趙先生的車位也有產(chǎn)權(quán)證，與商品房產(chǎn)權(quán)同記在一本所有權(quán)證上。

爭議紛紛：地下車位該歸誰？

并不相同的地下車位權(quán)利憑證，對業(yè)主的合法權(quán)益能否起到有效保障？

一般認(rèn)為，地下車位在出售前，其初始所有權(quán)權(quán)屬有三種情況：在人防工程上建造的車位，其所有權(quán)屬于國家；納入公攤面積的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有；開發(fā)商按規(guī)劃建設(shè)并取得產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)歸開發(fā)商。

多位法律專家認(rèn)為，人防工程不能辦理產(chǎn)權(quán)證，而住建部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分”，把獨(dú)立使用的地下停車位計(jì)入公攤面積本身是開發(fā)商的違規(guī)行為。

所以，前兩種拿不到車位產(chǎn)權(quán)證的情況雖然有爭議，但比較容易厘清，目前權(quán)屬確認(rèn)爭議最多的是第三種情況，即開發(fā)商有產(chǎn)權(quán)卻不能進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。

天津陽光１００小區(qū)開發(fā)商向記者出示了其分標(biāo)段的多個地下車位產(chǎn)權(quán)證，并表示自己不能出售所有權(quán)也是在與房管部門協(xié)調(diào)后的“無奈之舉”。

記者就此問題向天津市國土資源和房屋管理局進(jìn)行求證，相關(guān)工作人員表示，產(chǎn)權(quán)登記一般需要有獨(dú)立的門牌號碼，目前天津?qū)]有隔斷的、敞開的地下車位，一般不予辦理銷售許可，開發(fā)商取得的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》銷售范圍本來就不包含這種地下車位，因而不能出售它的產(chǎn)權(quán)。

記者了解到，關(guān)于地下車位的銷售許可，上海、北京、南京等地做出過較為明確的規(guī)定，一些地區(qū)在《商品房銷售（預(yù)售）許可證》上明確列出地下車位面積，但還有許多地區(qū)在這方面并沒有專門的規(guī)定。

相關(guān)專家認(rèn)為，商品房銷售許可證規(guī)定的銷售范圍應(yīng)該是一個整體，包括小區(qū)內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，都可以銷售，不應(yīng)把地上地下分割對待。

理順權(quán)屬：在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度下

日前，住建部和國土部出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》，明確提及“規(guī)范辦理停車場產(chǎn)權(quán)手續(xù)”“停車場權(quán)利人可以依法向停車場所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)”。這被認(rèn)為是停車場走向權(quán)屬規(guī)范的重要一步。

“明確對停車場進(jìn)行不動產(chǎn)登記，就是把停車場當(dāng)成了一個獨(dú)立的物權(quán)，對其法律關(guān)系界定更為清晰了。”南開大學(xué)法學(xué)院副院長陳耀東說。

然而，該文件并未提及業(yè)主購買的單獨(dú)車位如何登記。

今年５月，住建部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出：“對已有和在建地下空間進(jìn)行分類和信息收集，并納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理”。記者查閱《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》看到，“地下車庫、商鋪等具有獨(dú)立使用價值的特定空間”是列入其中的不動產(chǎn)單元。

陳耀東表示，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車位屬于具有獨(dú)立使用價值的特定空間，如果業(yè)主購買后拿不到產(chǎn)權(quán)，也就是所有權(quán)，則業(yè)主的這部分不動產(chǎn)事實(shí)上無法進(jìn)行登記。

據(jù)了解，目前，在開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的前提下，有獨(dú)立隔斷的地下車位一般可以辦理分割的產(chǎn)權(quán)登記，而對于畫線的、敞開式地下車位，有的業(yè)主拿到了產(chǎn)權(quán)證，有的卻拿不到。

物權(quán)法第六章規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”的車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。

陳耀東認(rèn)為，敞開的地下車位通過畫線等方式完全可以獨(dú)立地、排他地使用，是專有部分，業(yè)主應(yīng)當(dāng)能夠獲得車位所有權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

多位專家表示，我國正在推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，關(guān)于地下車位權(quán)屬的認(rèn)定不應(yīng)繼續(xù)含糊不清，有關(guān)部門應(yīng)盡快對符合法定條件的地下車位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并制定相對統(tǒng)一規(guī)范的登記證書，既保護(hù)公民合法財產(chǎn)，也有利于厘清整個社會的不動產(chǎn)狀況。