最高法明確房產(chǎn)糾紛中“一房數(shù)賣”合同履行問題

新華社北京11月30日電（記者 羅沙）最高人民法院30日公布《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》，指導(dǎo)各級人民法院依法公正審理各類民事案件，其中對房地產(chǎn)糾紛案件中的合同效力、一房數(shù)賣的合同履行、以房抵債等問題進行了規(guī)定。

紀(jì)要規(guī)定，審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。

在合同效力方面，紀(jì)要規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)未達到城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項規(guī)定條件為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。

在關(guān)于物權(quán)糾紛案件的審理方面，這份紀(jì)要對農(nóng)村房屋買賣、違法建筑相關(guān)糾紛、土地補償費分配糾紛以及訴訟時效等問題提出了指導(dǎo)意見。

在違法建筑相關(guān)糾紛方面，紀(jì)要規(guī)定，對于當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，法院不予受理，由行政部門解決；但是，違法建筑致人損害的，應(yīng)當(dāng)按照侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定處理。完善財產(chǎn)征收征用制度也是保護產(chǎn)權(quán)的重要內(nèi)容。

針對實踐中認(rèn)識比較混亂的土地補償費分配糾紛案件，這份紀(jì)要明確，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)生活狀況、戶口登記狀況以及農(nóng)村土地對農(nóng)民的基本生活保障功能等因素認(rèn)定相關(guān)權(quán)利主體。要以當(dāng)事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素，慎重認(rèn)定其權(quán)利主體資格的喪失，注重依法保護婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益。