追加調(diào)控劍指投資投機(jī)性購(gòu)房

在加杠桿背景下形成的價(jià)格暴漲，對(duì)應(yīng)的并不完全是有支付能力的需求。況且，持續(xù)兩位數(shù)甚至超過50%的漲幅，更打擊了真正的市場(chǎng)剛需，加劇了泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這樣的背景下，控制房?jī)r(jià)暴漲、防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為確保樓市健康發(fā)展的首要議題。追加調(diào)控措施的著重點(diǎn)是限貸而非限購(gòu)，通過限貸使供給與有支付能力的需求相對(duì)應(yīng)，不僅有利于防止泡沫、降低風(fēng)險(xiǎn)，也有利于讓市場(chǎng)規(guī)律真正發(fā)揮作用

日前，上海出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展 進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，決定從11月29日起相應(yīng)提高首套房、二套自住房和非自住房的首付比例；上海市住房公積金管理委員會(huì)也提出對(duì)二套房貸上浮貸款利率、下調(diào)貸款最高限額等措施。同日，天津市也相應(yīng)提高了津籍居民的購(gòu)房首付比例。

實(shí)際上，自之前超過20個(gè)一二線城市啟動(dòng)樓市調(diào)控以來，各調(diào)控城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均已明顯收窄甚至出現(xiàn)下降，京滬深等部分城市房?jī)r(jià)同比漲幅也已呈回落趨勢(shì)。在這樣的背景下，同為直轄市的上海、天津兩市同時(shí)再次出臺(tái)更為嚴(yán)格的調(diào)控措施，反映出有關(guān)城市控制房?jī)r(jià)暴漲、防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)并力圖盡快見效的意愿，也向市場(chǎng)和公眾傳遞了繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖的信息。

對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市調(diào)控取得實(shí)質(zhì)性成果前景可期。但也有人表示擔(dān)憂，認(rèn)為調(diào)控或?qū)Σ糠指纳菩孕枨蟮膶?shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響，有人甚至預(yù)判樓市可能進(jìn)入“速凍模式”。

應(yīng)該看到，相當(dāng)一段時(shí)間以來，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲幅度已經(jīng)偏離了正常軌道。在加杠桿背景下形成的價(jià)格暴漲，對(duì)應(yīng)的并不完全是有支付能力的需求。況且，持續(xù)兩位數(shù)甚至超過50%的漲幅，更打擊了真正的市場(chǎng)剛需，加劇了泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這樣的背景下，控制房?jī)r(jià)暴漲、防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為確保樓市健康發(fā)展的首要議題。從各地的調(diào)控措施、特別是滬津兩市的追加措施看，去杠桿的意圖和指向十分明顯。無論首套還是二套，無論提高首付比例還是上浮利率、下調(diào)上限，都旨在通過減杠桿抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)降低房?jī)r(jià)。

說到底，追加調(diào)控措施的著重點(diǎn)是限貸而非限購(gòu)，通過限貸使供給與有支付能力的需求相對(duì)應(yīng)，這不僅有利于防止泡沫、降低風(fēng)險(xiǎn)，也有利于讓市場(chǎng)規(guī)律真正發(fā)揮作用。在這方面，是有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可供參照的。大概兩個(gè)月以前，加拿大政府財(cái)長(zhǎng)宣布銀行將收緊房貸額度、修改首套自住房出售時(shí)增值部分免稅的規(guī)定，所有房屋按揭貸款還必須經(jīng)過“壓力測(cè)試”，以確保借款人有能力以更高利率償還貸款。這些措施與我國(guó)部分城市的調(diào)控措施，是有異曲同工之效的。

也正是因?yàn)樽芳诱{(diào)控措施的原則是堅(jiān)持居住屬性，著力點(diǎn)是限貸而非限購(gòu)，因此依然可以滿足有支付能力的剛需和改善性需求。著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，因?yàn)榭刂屏送顿Y投機(jī)性需求，也有望使一二線城市的樓市由賣方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，使樓市價(jià)格向符合價(jià)值的方向合理回歸，從而滿足更多剛需和改善性需求。

因此，在保持調(diào)控定力、擴(kuò)大調(diào)控效果的同時(shí)，更要抓緊時(shí)機(jī)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，盡快擺脫對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的過度依賴，努力提高增長(zhǎng)質(zhì)量。要通過合理改革稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)各類企業(yè)、民間資本投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)；要通過政策導(dǎo)向，引導(dǎo)信貸資金、社會(huì)資本投向關(guān)系國(guó)計(jì)民生、需要大力發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、更新?lián)Q代產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、重大裝備制造業(yè)、新能源行業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)。一二線城市的地方政府及相關(guān)職能部門，也要在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，加大對(duì)有發(fā)展前景的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；同時(shí)，在符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的范圍內(nèi)，培育并打造與實(shí)際條件相契合的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展。（潘璠）