山西省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見

山西省人民政府辦公廳
關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的
實 施 意 見

各市、縣人民政府，省人民政府各委、辦、廳、局：

為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），結合我省實際，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)提出如下實施意見。

一、統(tǒng)一認識，明確目標

（一）充分認識培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義。住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分。實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。對于完善住房供應和保障體系、解決不同需求居民住房問題，對于盤活存量房源、化解房地產(chǎn)庫存，推進新型城鎮(zhèn)化建設和促進人口有序流動，對于加強和改進社會管理都具有十分重要的意義。各地、各部門要高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場，加強領導、健全機制，明確目標、落實責任，確保各項工作有序推進。

（二）目標要求。到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

二、培育供應主體，拓寬供給渠道

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，向規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化方向發(fā)展，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵煤炭、鋼鐵等企業(yè)成立房屋租賃公司，利用其擁有產(chǎn)權或經(jīng)營管理權的房屋發(fā)展租賃業(yè)務。按照《山西省加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的實施方案》（晉政辦發(fā)〔2016〕53號）有關規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務業(yè)的相關支持政策。

（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營理念，由單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品住房項目中長期持有部分房源用于向市場租賃；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的庫存商品住房投放到租賃市場。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新銷售模式，允許消費者先租后買商品住房，支付的租金可抵扣房款。

（五）規(guī)范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮中介機構作用，規(guī)范住房居間服務行為，提升從業(yè)人員素質，提高中介服務質量。完善房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用信息系統(tǒng)，建立懲戒工作機制，強化中介機構備案管理，促進中介機構加強品牌建設，依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。鼓勵中介機構兼并重組、做大做強，提高中介服務能力和水平。

（六）支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。引導個人出租住房當事人簽訂住房租賃合同，規(guī)范租賃行為。支持個人委托住房租賃企業(yè)或中介機構出租住房。

（七）支持物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營。充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務方面的作用，有條件的物業(yè)服務企業(yè)可依法開展住房租賃經(jīng)營。對違規(guī)裝修、違規(guī)合租等行為，物業(yè)服務企業(yè)應及時制止并向房屋管理機構和城市規(guī)劃部門報告。

（八）新建租賃住房。各市、縣應結合住房供需狀況等因素，合理確定租賃住房建設規(guī)模，將租賃住房建設納入當?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，有序開展租賃住房建設。

（九）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后水、電、氣價格按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家及地方的住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效，符合消防法律法規(guī)及相關技術規(guī)范。

三、健全法規(guī)制度，完善支持政策

（十）健全住房租賃法規(guī)制度。加快出臺住房租賃管理地方性法規(guī)，制定完善相關管理辦法，明確當事人的權利義務，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。各市、縣要結合本地實際，對不得出租的房屋、最小出租單位、單間最多居住人數(shù)、最低人均居住面積、按間出租條件和消防安全等作出明確規(guī)定。

（十一）健全住房租賃合同管理制度。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。出租人與承租人應當簽訂規(guī)范的住房租賃合同，并及時向所在地住房租賃主管部門登記備案。出租人應當按照相關法律法規(guī)和合同履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。

（十二）完善公共租賃住房制度。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員，凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。推進公租房貨幣化，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。鼓勵各市、縣采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。

（十三）創(chuàng)新融資機制。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

（十四）完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。

（十五）實行稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，激活存量住房租賃市場。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，落實有關費用扣除政策。按照省政府辦公廳《關于進一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的措施》（晉政辦發(fā)〔2015〕70號）規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受小型微型企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。

（十六）鼓勵住房租賃消費。制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證，依法依規(guī)享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。

四、加強組織領導，落實工作責任

（十七）落實地方責任。各市、縣人民政府對本行政區(qū)域內的住房租賃市場管理工作負總責，要建立完善多部門聯(lián)合監(jiān)管的工作機制，明確職責分工，落實工作責任；要充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。要加快建立住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，為住房租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務，并通過平臺提供房屋租賃合同示范文本，實施合同網(wǎng)上簽約備案。平臺要與征信、稅務、住房公積金管理、流動人口管理和居住證管理系統(tǒng)對接，實現(xiàn)信息的互通互享，方便群眾辦事。

（十八）明確部門職責。住房城鄉(xiāng)建設部門負責住房租賃市場管理和協(xié)調工作，要會同有關部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入山西省市場主體信用信息公示（共享）系統(tǒng)和山西省信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，居民委員會、村民委員會、用人單位、就讀學校以及房屋出租人應當協(xié)助做好出租住房的安全防范和住房租賃當事人居住登記，以及居住證的申請、受理、發(fā)放等工作。各有關部門要按其職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動等行為。

（十九）優(yōu)化政務環(huán)境。培育和發(fā)展住房租賃市場是一項涉及千家萬戶、關系國計民生的系統(tǒng)工程。各地、各有關部門要優(yōu)化辦事流程，提高辦事效率，為培育和發(fā)展住房租賃市場創(chuàng)造良好環(huán)境。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務需要辦理規(guī)劃變更、土地用途調整、裝修改造等相關手續(xù)的，要加快辦理進度。對住房租賃當事人，要簡化流程，按期辦結。同時，要做好宣傳引導工作，為培育和發(fā)展住房租賃市場營造良好的社會氛圍。

各市人民政府要根據(jù)國辦發(fā)〔2016〕39號和本實施意見，結合實際，制定具體實施辦法。省住房城鄉(xiāng)建設廳要會同有關部門對本實施意見落實情況進行督促檢查。

山西省人民政府辦公廳

2016年11月30日