浙江：讓房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)

讓房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)
——深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的浙江觀察之二

“房子是用來住的，不是用來炒的”。

這句通俗易懂的大白話，出自中央經(jīng)濟(jì)工作會議，一經(jīng)傳播就成為輿論關(guān)注熱點(diǎn)。

房子的基本功能是居住，不是用于投資和投機(jī)賺錢。在當(dāng)下一些城市房地產(chǎn)市場泡沫再起的時候，強(qiáng)調(diào)這一常識，意義非同尋常。它明確了中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略定位，關(guān)系到千家萬戶的安居夢能否如愿實(shí)現(xiàn)。

正如人民日報(bào)微博所言，“對于中國人，房子不單是劃分公私的墻、消除疲勞的床，更是家庭觀念的載體、心靈跋涉的港灣。面對脫實(shí)向虛的風(fēng)險，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，為抑制泡沫，更為漂泊的身心找個歸宿安個家。”

誠哉斯言！百姓未圓安居夢，談何實(shí)現(xiàn)中國夢？

在浙江，記者采訪的幾位經(jīng)濟(jì)界人士，都對中央經(jīng)濟(jì)工作會議傳遞的這一最新精神表示高度認(rèn)同。泡沫滋生呈現(xiàn)的只是虛假繁榮，一個平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場才是各方共同企盼的，也將是多贏的。惟愿以此為重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，讓市場參與者回歸常識，讓房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)。

因時制宜 精準(zhǔn)調(diào)控

樓市去庫存，這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。今年1月15日的浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議宣布了今年去庫存的目標(biāo)：力爭實(shí)現(xiàn)全年商品房銷售面積不低于4500萬平方米，新建商品房消化周期控制在18個月以內(nèi)，商品住宅消化周期控制在12個月以內(nèi)。到3月底，省會杭州市區(qū)商品住宅庫存面積1053.7萬平方米，去化周期已經(jīng)降到8.8個月。

2月杭州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》。這個被市場稱為“杭十條”的重磅政策涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、加強(qiáng)住房公積金保障、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房企轉(zhuǎn)型發(fā)展等多方面。盡管2月恰逢春節(jié)長假，但當(dāng)月杭州新建商品房共成交7331套，同比增加58.4%，增速列歷史同期第一位。

因成功舉辦G20峰會，杭州在國內(nèi)外美譽(yù)度顯著提升，精明的炒房客蜂擁而至。杭州透明售房研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅9月7日至13日，外地人在杭購房比例達(dá)39.3%。在外來購房群體中，有74.6%的人買了一套，25.4%左右的人買了兩套及兩套以上。

但這次和其他城市不同的是，杭州市政府反應(yīng)迅速。9月18日，杭州發(fā)布限購政策，除富陽和大江東外，暫停在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售住房。

“外來投資性購房比例過高，雖然短期對消化庫存有幫助，但從以往經(jīng)驗(yàn)看，外來購房群體過于密集、投資購買比例過高，往往帶來較多后遺癥，如未來二次供應(yīng)過大、二手房集中拋售等問題，不利于市場的長期健康發(fā)展?！焙贾萃该魇鄯垦芯吭涸洪L方張接認(rèn)為。

繼9月打出樓市調(diào)控組合拳后，針對市場高燒不退的形勢，11月10日起杭州房地產(chǎn)調(diào)控再升級：實(shí)施進(jìn)一步住房限購，上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例，同時暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、加強(qiáng)對首付資金來源的審核、對土地競買資金來源的審查。

在政府有效及時的調(diào)控下，杭州樓市漸漸回歸理性，進(jìn)入縮量盤整狀態(tài)。從上半年去庫存到下半年抑泡沫，體現(xiàn)的是政府把握時機(jī)、掌握力度的精準(zhǔn)調(diào)控水平在提高。

因城施策 消化庫存

一邊是熱點(diǎn)城市房價輪番上漲，一邊是大多數(shù)三四線城市庫存高企。這也是困擾全國大多數(shù)省份的難題。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。

今年6月，我省發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》，明確要“去”的庫存是一些區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的庫存，如縣級市、中心鎮(zhèn)，要求“全面取消縣（市）購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求”。

有效去庫存，需要區(qū)分不同對象精準(zhǔn)施策。今年，杭州、嘉興等少數(shù)熱點(diǎn)城市出臺了抑制房價過快上漲的調(diào)控措施；在金華，除了鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房，還通過棚改貨幣化安置，打通普通商品住房與安置住房通道，實(shí)現(xiàn)消化庫存與民生兜底的雙贏。

落實(shí)享受基本公共服務(wù)的政策，特別是子女上學(xué)問題；出臺優(yōu)惠政策，對農(nóng)民工購房進(jìn)行補(bǔ)貼；努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題……這些措施針對農(nóng)民工需求痛點(diǎn)，效果很快顯現(xiàn)。我省的實(shí)踐已經(jīng)證明，要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，只有提高城市的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，才能吸引農(nóng)民進(jìn)城買房安居。

通過抓好商品房銷售、力推棚改貨幣化安置、用足用好住房公積金、加強(qiáng)土地供應(yīng)管控等一套“組合拳”，我省有效破解三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長壽歡林告訴記者，到下半年，我省房地產(chǎn)市場的工作重心已經(jīng)轉(zhuǎn)為穩(wěn)房價，因?yàn)閹齑嬉呀?jīng)回到了合理區(qū)間。

多管齊下 抑制炒房

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。大家很關(guān)注，明年的浙江樓市會如何回應(yīng)？

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華說，浙江按照中央精神在調(diào)控房地產(chǎn)市場，及時出手遏制了熱點(diǎn)城市房價過高的苗頭，有效紓解三四線城市庫存過高的難題。而且浙江已經(jīng)有效嘗試因城施政，推行長效機(jī)制力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。

民銀智庫50人論壇研究員馮焱東指出，明年抑制房價泡沫，要從金融入手。巨量資金的支持，低廉的資金價格，高比例的杠桿，在這一輪房地產(chǎn)局部過熱中扮演了推波助瀾的角色。2017年調(diào)控逐步走向分類調(diào)控、因城施策，金融調(diào)控的主動性會增加。宏觀上管住貨幣，意味著無論是開發(fā)貸款還是按揭貸款，規(guī)模上肯定會控制住。微觀信貸上，合理自住購房會繼續(xù)支持，但要嚴(yán)格限制資金流向投資投機(jī)性購房。事實(shí)上，來自銀行房貸部門的信息顯示，銀行方面已經(jīng)開始對炒房客說不。目前不僅第三套房不放貸，第二套房首付比例也被提高。

接受采訪的一些人士也認(rèn)為，特別是對一、二線城市的年輕人來說，住房消費(fèi)觀也應(yīng)有所調(diào)整，應(yīng)從有住房變成有房住。中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。這對培育規(guī)范的租賃市場都是利好。發(fā)展住房租賃市場無論是從滿足各層次住房者的需求，還是改善城市住房供給結(jié)構(gòu)，都有益處。（記者 章卉）