2005年，我國商品住房市場運行中的一些問題逐漸顯現(xiàn)出來。一是需求大于供給，拉動住房價格上漲過快，造成個別地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大；二是中低價位普通住房和經(jīng)濟適用住房供給不足；三是一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)銷售的住房中空置率相對較高，表明投資性和投機性購買比重較高。

　　為此，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)[2005]26號）調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策，規(guī)定：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。此次營業(yè)稅政策的調(diào)整，對控制投機性炒房和投資性控房具有積極作用。第一，為了防止炒賣普通住房，損害廣大群眾對普通住房的消費需求，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，不再區(qū)分普通住房和非普通住房，一律按售房收入全額征收營業(yè)稅。第二，為了體現(xiàn)對普通住房和非普通住房的政策區(qū)別，對個人購買住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，凡普通住房可享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，凡非普通住房則按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　為方便基層稅務(wù)機關(guān)操作，有關(guān)部門規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足三個條件：一是住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上；二是單套建筑面積在120平方米以下；三是實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。另外，根據(jù)因地制宜、分類指導(dǎo)的原則，有關(guān)部門允許各地根據(jù)實際情況，對單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　與此同時，有關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號），要求各地不得擅自出臺與中央宏觀調(diào)控政策相違背的規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的營業(yè)稅政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策。同時，要求各地進(jìn)一步加強部門協(xié)作，按照房地產(chǎn)稅收"一體化"管理的要求，整合管理資源，全面落實稅收征管措施，確保國家宏觀調(diào)控政策的落實到位。此后，為明確"購房時間確定"、"以繼承等非購買形式取得住房如何征收營業(yè)稅"等具體操作問題，有關(guān)部門下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）文件，明確界定了有關(guān)問題，切實保障了普通百姓的切身利益。

　　上述住房營業(yè)稅調(diào)整政策出臺以后，政策效應(yīng)較好，為抑制房地產(chǎn)投機行為和過度投資發(fā)揮了積極作用。

　　2006年上半年，為切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定住房價格，逐步解決低收入家庭的住房困難，國務(wù)院根據(jù)房地產(chǎn)市場所面臨的新情況，對有關(guān)政策措施作了適當(dāng)調(diào)整，下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），提出了六條新的政策措施，其中也包括對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策的調(diào)整，即：將原政策中的"2年"改為"5年"，進(jìn)一步縮小了免稅的范圍，加強了對投機性炒房和投資性購房的稅收調(diào)節(jié)力度。規(guī)定自2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價款后的余額征收營業(yè)稅。

　　為貫徹落實國辦發(fā)[2006]37號文件，稅務(wù)總局及時下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號）?？紤]到稅收政策的延續(xù)性、穩(wěn)定性，同時為便于基層稅務(wù)機關(guān)操作，普通住房及非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，仍按照國辦發(fā)[2005]26號、國稅發(fā)[2005]89號和國稅發(fā)[2005]172號文件執(zhí)行。（財政部、稅務(wù)總局提供）