在宏觀調控后，中國房地產市場又進入一個新的探索時期。宏觀調控是為了引導房地產業(yè)向健康、有序的方向發(fā)展。但一些有關房產、地產的矛盾也隨之浮出水面，如何解決這些矛盾？當今土地市場還存在哪些問題？作為國家經濟的支柱產業(yè)——房地產業(yè)前景如何？針對這些問題，中國地產投資網記者于９月２９日專訪了原國家土地管理局局長、全國政協(xié)委員、中國土地學會理事長鄒玉川（以下簡稱鄒）。

    問：我國現(xiàn)在土地利用率較低，浪費現(xiàn)象十分嚴重，節(jié)約集約用地的潛力很大，國家也大力推進節(jié)約集約用地。您在一次會議上的講話中強調： “土地資源是有限的，作規(guī)劃、搞供應，一定要做到節(jié)約集約利用，使經濟良性循環(huán)，可持續(xù)發(fā)展?！闭埬勔徽勥@項政策怎樣做才能讓這個目標落到實處？

    鄒：節(jié)約集約利用土地，最主要的一條就是把節(jié)約集約利用土地作為制定或修編土地利用規(guī)劃的一條重要原則。規(guī)劃做好了，節(jié)約集約利用就有了基礎。如果土地利用規(guī)劃搞不好，就沒有節(jié)約的基礎，這是首要的。

    第二個就是要把閑置的土地充分利用起來。我國人多地少，要發(fā)展還要繼續(xù)占地，解決這些矛盾，就必須節(jié)約集約利用土地。在這種情況下，我們浪費這么多土地就更不應該了。前些時候公布的數(shù)字，我國有３９０萬畝閑置土地。如果利用起來，這些土地作為建設用地，我看夠用一兩年的了。

    再一個，現(xiàn)在已經形成的建設用地利用率低的土地也要充分利用起來?，F(xiàn)在我們建設用地的利用率并不是很高，城市的建筑密度還是很低，有些城市搞大花園式的廠房、花園式的大院等，農村的“空心村”也有不少閑置土地。把這些地方的潛力充分挖掘出來，把城市的建筑密度提高零點幾個百分點，就會增加大量的建設土地。

    解決這個問題，還是要采取市場機制的辦法。就是你利用土地充分了，我給什么優(yōu)惠；交出他的閑置用地，我給什么政策；不交出來，我又有什么政策調控。要從機制上解決這個問題，提高土地利用率就能逐步實現(xiàn)了。當然了，也不是一句話就能提高的，還需要一個過程。

    這幾個方面，一個利用閑置土地，一個提高土地利用率以及采取市場機制調整的辦法，一般就能夠解決問題，既能滿足農業(yè)發(fā)展的需要，也能夠滿足經濟發(fā)展建設用地的需要。

    問：上世紀９０年代，國家對房地產實行了第一次宏觀調控。您曾說過：“沒有那次宏觀調控和回歸，就不會有９０年代后期房地產業(yè)復蘇和復興?！笔赂簦保蹦?，中央今年提出的新一輪房地產宏觀調控政策，目的同樣在于呼吁房地產市場的理性回歸。請您談一談本輪宏觀調控的效果主要體現(xiàn)在哪幾個方面？

    鄒：這次宏觀調控的結果，就整體來講，是要促使我國的經濟朝著良性循環(huán)方向發(fā)展，避免重復、低效率的建設。對房地產來講，城市發(fā)展、居民住房當然還是要占用一部分土地的。問題是你用地的結構，就搞房地產來說，是首先滿足居民的住房需要呢，還是首先滿足少數(shù)人住房過分寬敞的享受呢？恐怕主要還是首先滿足居民的住房需要。比如說，好多地方的別墅并不是一年四季都有人住的，有些一年也就是一兩個月、兩三個月有人住，其他時間就沒人了。這樣利用率就很低了，就要調整，所以現(xiàn)在就要暫停別墅供地，加大普通住宅的供地量。我認為，隨著調控措施的落實，調控會促進國家房地產業(yè)的良性循環(huán)。既夠符合市場經濟的規(guī)律，又滿足廣大人民的需要，我想調控最終會達到這個目標。

    問：那么這次宏觀調控能否再次帶來“房地產業(yè)的復蘇和復興”呢？

    鄒：應該是沒問題的，因為通過這次調控，把不符合發(fā)展規(guī)律、不能促進經濟良性循環(huán)、不適合我們國情的東西控制住，把適合我們國情的、符合人民利益的東西發(fā)展起來，房地產業(yè)當然就會復蘇了。另外，從整個經濟發(fā)展來看，經濟發(fā)展了，我國的人口，特別是城市人口，隨著城市化進程的加快還要增加。人口增加必然需要住房，這本身就是發(fā)展房地產業(yè)最基礎的東西，沒有需求就沒有發(fā)展。正因為有需求，房地產才能夠開發(fā)，才能夠推銷，才能夠有市場。那么經過調控，把不應該和不健康的東西剔除，把一些符合人們需要也符合國家政策的東西大量擴展起來，房地產業(yè)當然會走上健康發(fā)展的道路。

    問：根據本網的調查數(shù)據顯示，宏觀調控后各地的房地產市場都有降溫的趨勢，這一點證明了宏觀調控起到了明顯的成效。但同時，土地流標現(xiàn)象也屢見不鮮。就目前的形勢來看，政府應如何化解這一問題？您認為目前土地市場還存在哪些問題和困難？

    鄒：這跟我上兩個問題是有很大關系的。就目前而言，某些地區(qū)出現(xiàn)流標的現(xiàn)象應該是非常正常的，因為一個新的政策出臺以后，可能會對產業(yè)造成比較大的影響，因此其中涉及的開發(fā)商或投資者就得審時度勢，這是可以理解的，這正好也可以避免開發(fā)的盲目性。個別地方出現(xiàn)流標，我看是個別的或者是暫時的現(xiàn)象。有些城市在土地出讓方面照樣很活躍，這是市場回歸理性的一個必然過程。

    現(xiàn)在的核心問題是規(guī)范土地市場。經過幾次整頓，各地的土地市場都比較規(guī)范了。但規(guī)范土地市場工作還要繼續(xù)深化。比如說現(xiàn)在經營性用地進入市場主要還是采用招標、拍賣、掛牌三種方式進行。今后，凡是經營性用地，包括一些經營性的工業(yè)用地，都要逐步進入市場。只有這樣，市場才能夠真正起到在土地資源配置中的基礎性作用。另一方面，節(jié)約集約利用土地，也需要采用市場的手段去調控。當然，需要完善和解決的問題很多，但總體上應該這樣深化。

    問：按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。其中“明租”提出要將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確。您認為這項措施是否具備可行性？它將對房地產界和政府財政產生哪些具體影響？

    鄒：這個問題目前正在討論中，大家的觀點還不太一致。有的學者認為，土地出讓一次性收費存在不少弊端，比如說有人認為抬高了城市化的門檻，培養(yǎng)了一批侵吞全民資產的富豪，倒了一批有審批權的官員，這種觀點的意思是一次性出讓使今后產生的級差地租都歸了經營者和使用者了。

    另一種觀點認為年租太復雜，收取起來成本太高。我個人認為，從市場化的深度發(fā)展要求來說，年租制是需要推行的。市場經濟發(fā)達的國家年租制能夠實行，我們正朝著市場經濟走，為什么不能實行呢？關鍵是應該吸取發(fā)達國家的經驗，逐步把成本降下來，采取一些措施逐步把市場規(guī)范起來，當然這需要有個過程，它是市場的一種形式，一種手段，還需要有個磨合的過程。我個人還是主張逐步實行年租制，這樣，房地產商的壓力減輕了，成本降低了，房價也不會一下提高了。

    這方面我看會有阻力，為什么呢？這有個本地的利益機制問題。城市急著要發(fā)展，就需要大筆的資金。如果采用年租制，每年收上來的錢比一次出讓少，對那些急于尋求發(fā)展的地方講，它解決不了大問題，所以有的地方可能還是情愿采用出讓的方法。

    這個影響（指土地出讓金分年收取對房地產界和政府財政產生的具體影響），我認為還是好的影響多一些，量體裁衣，循序漸進，有多少錢辦多少事！現(xiàn)在不具備條件、辦不到的事情，非要努力去辦，就會出現(xiàn)后遺癥了。（張 曦）