樓市調(diào)控出重拳 政策效應(yīng)如何看
——政協(xié)委員聚焦“房產(chǎn)稅”和“限購令”
新華社北京３月３日電（新華社“新華視點(diǎn)”記者 羅宇凡、王宇、鄧華寧）中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一輪頻度密集、力度空前的調(diào)控。當(dāng)高企的房價遭遇調(diào)控的重拳，市場的走勢變得撲朔迷離；比起房價本身，調(diào)控方式和效果變得更加引人關(guān)注：“最嚴(yán)調(diào)控”究竟能否讓房價回歸理性？在打擊投資投機(jī)是否會誤傷百姓改善性需求？房產(chǎn)稅收怎么用？央企退出房地產(chǎn)業(yè)能不能撼動高房價？調(diào)控舉措引發(fā)的一系列問題成為代表委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。
透過觀點(diǎn)碰撞，人們聽到了全國政協(xié)委員的建言獻(xiàn)策，也體會到兩會的民主氛圍。
“最嚴(yán)調(diào)控”會在多大程度上影響房價？
焦點(diǎn)：在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅試點(diǎn)和商品房限購政策被認(rèn)為是力度最大的兩記重拳。被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策能否最終讓房價回到理性的軌道、合理的水平？
【觀點(diǎn)一】北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云委員：開征房產(chǎn)稅，如果力度大，范圍廣，對抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，改變需求結(jié)構(gòu)和需求量，進(jìn)而對房地產(chǎn)虛高價格進(jìn)行調(diào)節(jié)肯定會產(chǎn)生作用。所以想讓房產(chǎn)稅對調(diào)控房價起作用，需要將征稅范圍擴(kuò)大到存量住房，對一套房免征，對多套房制定梯度的征稅標(biāo)準(zhǔn)。
相比房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購政策對房價的作用會更明顯，現(xiàn)在成交量已經(jīng)開始回落，相信價格會松動。由于中國的房地產(chǎn)市場化起步很晚，人多房少，市場房源存量不足的問題會長期存在，所以限購政策應(yīng)該有一個中長期的計劃。
【觀點(diǎn)二】財政部財政科學(xué)研究所所長賈康委員：房產(chǎn)稅可以為地方政府開拓新稅源，這對于解決土地財政有作用。但開征房產(chǎn)稅的主要用意其實(shí)并不在降低房價。幾十年城市化下來，中心城區(qū)的房價一定是總體上揚(yáng)的，房產(chǎn)稅本身無法改變房價上漲趨勢。房產(chǎn)稅的意義在于，為我國建立起一個不動產(chǎn)稅的框架，形成比較合理的、成型的地方稅體系，為分稅制改革配套。
【觀點(diǎn)三】河南臺興房產(chǎn)有限公司董事長王超斌委員：“限購令”下，實(shí)際需求其實(shí)并沒有減少，只是被壓制了。出于成本的考慮還有對政策調(diào)整的預(yù)期，以及對需求的判斷，開發(fā)企業(yè)不一定就會大幅度調(diào)整房價。不僅如此，一旦限購取消，難保市場不會出現(xiàn)報復(fù)性的反彈。
記者點(diǎn)評：重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)一月有余，限購政策在全國３０多個城市也已陸續(xù)出臺，主要城市的成交量回落，但房價仍未發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。政策效果如何，有待時間檢驗(yàn)。房價高企需要重拳出擊這毋庸置疑，但揮出的重拳能否打在七寸則考驗(yàn)著調(diào)控的智慧。
打擊投機(jī)會不會誤傷正常需求？
焦點(diǎn)：提高二套房信貸成本的同時減少首套房貸的利率優(yōu)惠；限購與否以擁有住房的數(shù)量和戶籍為標(biāo)準(zhǔn)……旨在打擊投機(jī)的各項舉措是否對改善型商品房需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的誤傷？
【觀點(diǎn)一】王超斌委員：限制二套房貸打擊投資、投機(jī)可以理解，但首套房的優(yōu)惠取消卻加大了普通人的購房成本。
而“限購令”，則更是在大城市筑起了一道籬笆墻，把許多有正常購房需求的外來人員擋在了外邊。以戶籍標(biāo)準(zhǔn)為例，有人在北京工作了三四年，但因?yàn)槟貌怀鑫迥甑募{稅憑證就不能買房，人家給北京作出貢獻(xiàn)，不讓人家買房沒道理。如果有人有兩套住房，想把其中一個置換成一個更大的，目前來看，他再買第三套房就會被限制，這種情況就會影響到他正常的改善型需求。
【觀點(diǎn)二】清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵委員：房地產(chǎn)限購的本質(zhì)是局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。“限購”是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，“限購”就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。
記者點(diǎn)評：任何一項改革都有成本。作為一項力度空前的調(diào)控政策，無論是“限購”還是“限貸”，無疑都是把雙刃劍——不合理的需求被壓制，合理的需求難免會被誤傷。調(diào)控樓市，如何把付出的成本降到最低，把調(diào)控的效果放到最大，需要在實(shí)踐中進(jìn)一步摸索和完善。
房產(chǎn)稅能否真正用于保障房建設(shè)？
焦點(diǎn)：房產(chǎn)稅一旦全面鋪開，意味著地方政府有了穩(wěn)定的稅源，這部分新增的地方財政應(yīng)該用在哪里？
【觀點(diǎn)一】山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長郭松海委員：長時間以來，地方政府之所以在保障性住房的建設(shè)上不積極，一是舍不得拿出能夠創(chuàng)收的土地，二是舍不得拿出有限的財政。開征房產(chǎn)稅在一定程度上，能夠解決土地財政的問題，成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，這對于地方的廉租房、公共租賃房等保障性住房建設(shè)無疑是個利好消息。不僅如此，這部分稅收還可以像許多國家和地區(qū)一樣將用于與公眾利益相關(guān)的教育、衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)支出。
【觀點(diǎn)二】河南弘昌集團(tuán)董事長陳世強(qiáng)委員：增加財政收入容易，增加財政支出往往是件難事。房產(chǎn)稅征收可以減輕只靠土地搞財政的壓力，但卻沒法從根本上解決這樣一個問題。之前收取土地出讓金時就曾明確規(guī)定，要拿出一定的比例用于住房保障建設(shè)，可執(zhí)行的效果并不令人滿意。因此，要征收房產(chǎn)稅，就必須明確房產(chǎn)稅這部分財政收入的支出用途，不能把它簡單的納入預(yù)算，變成行政支出或是轉(zhuǎn)作他用，應(yīng)該明確這部分稅收用于住房保障的屬性。
點(diǎn)評：在美國、德國，以房產(chǎn)稅為代表的物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅收是地方財政的重要來源，同樣也是被法律明確為住房保障、醫(yī)療教育支出的來源。由此可見，征不征稅解決的只是有沒有錢的問題，但有錢之后用在哪，作為征稅主體的地方政府同樣需要給出一個清晰的路線圖。
央企該不該徹底退出樓市？
焦點(diǎn)：過去兩年，央企創(chuàng)造了一個又一個“地王”神話，地價高漲推動了房價上漲的預(yù)期。為規(guī)范央企在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，去年國務(wù)院明令７８家非房地產(chǎn)主業(yè)央企推出房地產(chǎn)市場。如何看待央企、國企退市？
【觀點(diǎn)一】清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究所所長蔡繼明委員：與民營企業(yè)相比，央企有著太多不對稱的競爭優(yōu)勢，巨大的資金積累、天量的信貸額度。央企參與房地產(chǎn)業(yè)對民營企業(yè)而言從一開始就是不公平的，這種不公平會助長壟斷的產(chǎn)生，進(jìn)而導(dǎo)致價格的失控?，F(xiàn)在雖然很多央企按要求退出了房地產(chǎn)市場，但仔細(xì)觀察行業(yè)內(nèi)留下來的央企會發(fā)現(xiàn)，真正左右房地產(chǎn)市場的大企業(yè)都還在。帶有壟斷性質(zhì)的大央企應(yīng)該更多參與公共事業(yè)的建設(shè)，而不是進(jìn)入競爭性和高利潤的行業(yè)。
【觀點(diǎn)二】綠色中原集團(tuán)董事長宋豐強(qiáng)委員：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，在房地產(chǎn)行業(yè)完全排除國企、央企不現(xiàn)實(shí)，也不可能。另外，從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來看，央企對中央政策的執(zhí)行力度應(yīng)該更大。最近幾年，帶頭降價的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都是央企背景的企業(yè)，擔(dān)負(fù)保障性住房建設(shè)的企業(yè)也多為央企背景的企業(yè)，所以央企涉足房地產(chǎn)不能簡單否定。
記者點(diǎn)評：央企、國企是否應(yīng)該退出房地產(chǎn)，背后其實(shí)是對市場競爭機(jī)制公平性的擔(dān)憂。退出呼聲的實(shí)質(zhì)，一是對“融資”等不平等市場機(jī)制的提醒，二是對規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的要求。
