《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》昨出臺，過半數(shù)業(yè)主同意才可漲物業(yè)費

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益歸全體業(yè)主共有，要設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開。《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）昨日出臺，將從5月1日起正式實施。其中對業(yè)委會成立難、物管收費、共有物業(yè)收益等老百姓關注的焦點問題作出了回應。 

業(yè)委會籌備期限由6個月延至1年

首次業(yè)主大會籌備組成立難、爭議多等問題，已成為制約成立業(yè)主大會的瓶頸。

《辦法》進一步完善了業(yè)主大會籌備制度，創(chuàng)新建立實操性強的有效機制。按照規(guī)定，籌備組業(yè)主代表是按業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序產(chǎn)生?；I備組成員名單應當向全體公示，并建立對公示名單有異議的處理機制。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交成立業(yè)主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的，由房屋登記機構免費提供業(yè)主姓名和房屋面積等資料?！掇k法》規(guī)定，街（鎮(zhèn)）應當組織籌備組成員集體學習籌備成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關規(guī)則；籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。《辦法》還建立了籌備組會議議事制度，籌備組作出決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

《辦法》規(guī)定，可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。

因小區(qū)人數(shù)多、場地受限、采用傳統(tǒng)書面方式征集業(yè)主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難，導致召開業(yè)主大會難，形成決議難，《辦法》創(chuàng)新提出建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。

公共物業(yè)收益納入專項賬戶管理

有市民反映，小區(qū)公共物業(yè)收益被侵占的情況較多，產(chǎn)生的主要原因是業(yè)主共有部分的信息不公開、產(chǎn)權不清晰、公共收益管理混亂等。

對此，《辦法》作出了明確規(guī)定，“新建物業(yè)出售時，建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主”；其明示或者公告的內(nèi)容包括了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用場地和綠地等信息。

同時，“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構不得擅自挪用”。

領預售證前要公開招標物管公司

目前，有不少小區(qū)都出現(xiàn)開發(fā)商、物管是“一家人”，由此導致成立業(yè)委會難等種種矛盾。《辦法》明確提出，建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。

對違反該規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

物業(yè)服務收費調(diào)價過程不規(guī)范是目前業(yè)主投訴較多的問題?！掇k法》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務收費標準的專項審計、公示公告、業(yè)主表決人數(shù)、救濟途徑等程序要求。

業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的，物業(yè)服務企業(yè)應當對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，取得審計報告；在小區(qū)公告調(diào)整物業(yè)服務收費的相關事項，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門；調(diào)價方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區(qū)公示60日以上。