新華社北京５月２２日電（記者 李潔）從美國(guó)到日本，從香港到阿聯(lián)酋迪拜，房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟(jì)帶來的傷痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)逃脫不了泡沫破滅的宿命。對(duì)中國(guó)而言，既不能“妖魔化”房地產(chǎn)業(yè)，也要汲取他國(guó)教訓(xùn)以防誤入歧途。尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)癥下藥，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展。

    美國(guó)：過度金融化成禍端

    ２００１年前后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)采取持續(xù)降息的金融政策以刺激經(jīng)濟(jì)。從２００１年１月３日到２００３年６月２５日，美聯(lián)儲(chǔ)１３次降息，使聯(lián)邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至１％，為４０年來最低點(diǎn)，且一直保持到２００４年６月３０日。利率大幅下降大大刺激了住房消費(fèi)。由于金融支持力度較大，低利率、低首付等政策造成購(gòu)房人支付能力短期內(nèi)大幅提高，從而使美國(guó)住房交易量和房?jī)r(jià)出現(xiàn)空前上升，泡沫快速積累。

    美聯(lián)儲(chǔ)從２００４年６月３０日到２００６年６月３０日的兩年內(nèi)連續(xù)１７次加息，利率水平總計(jì)上升４．２５個(gè)百分點(diǎn)。利率大幅上調(diào)成為美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的直接誘因，并隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售量驟然下降和房?jī)r(jià)大幅下跌，并由此引發(fā)金融危機(jī)。

    點(diǎn)評(píng)：從高杠桿到與金融衍生品結(jié)合，屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)高度金融化。歷經(jīng)數(shù)年，遭受重創(chuàng)的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才漸漸復(fù)蘇?；貧w住房市場(chǎng)的基本屬性是一大啟示。

    日本：放任投機(jī)埋隱患

    上世紀(jì)８０年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)日本央行采取非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)。從１９８６年初到１９８７年２月，貼現(xiàn)利率從５％降至２．５％，一直維持到１９８９年５月３１日，這在很大程度上導(dǎo)致這一階段房?jī)r(jià)快速上漲和泡沫快速積累。

    此外，由于日元升值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)上漲。從１９８６年到１９８９年，日本房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。

    １９８９年５月底，日本央行選擇提高官方貼現(xiàn)率，并在之后一年多的時(shí)間里將貼現(xiàn)率從２．５％迅速提高至６％，結(jié)果刺破泡沫，導(dǎo)致包括土地在內(nèi)的各種資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。到１９９３年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)６０００億美元。日本經(jīng)濟(jì)陷入“失落的二十年”，至今仍未徹底走出陰影。

    點(diǎn)評(píng)：對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫。日本因?yàn)閷?shí)施房地產(chǎn)融資總量限制、快速上調(diào)利率等操之過急的緊縮措施，導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)疲軟。

    中國(guó)香港：供需失衡鼓泡沫

    從１９８５年開始，港英政府出臺(tái)“每年供地規(guī)模不超過５０公頃”的政策規(guī)定，這是１９８５－１９９４年間香港房?jī)r(jià)較快上漲的重要原因之一。１９８４年至１９９７年，香港房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)超過２０％。１９９７年，香港樓價(jià)觸及歷史新高，即使頭頂逾１０％的貸款利率，港人也平均拿出７４％的月收入貸款買房。

    １９９７年１０月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，直接導(dǎo)致香港房地產(chǎn)泡沫破滅。從１９９７年到２００３年，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅７６％。據(jù)專家計(jì)算，從１９９７年到２００２年的５年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約８萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。香港平均每位業(yè)主損失２６７萬港元。

    香港房?jī)r(jià)２０１１年和２０１２年再次呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，也與供給不足有關(guān)。２００８－２００９年，香港新增住宅用地只有０．０１９公頃，導(dǎo)致２０１０年香港僅有約１９８００個(gè)住宅單位建成，不到２０００年的四分之一。

    點(diǎn)評(píng)：供應(yīng)不足也是導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)上漲的因素之一。此外還需防范外部沖擊，而穩(wěn)固的基本面是最堅(jiān)固的防波堤。（參與記者 劉云非）