借營改增“炒房抵稅”是誤讀

企業(yè)購買住宅不能抵扣增值稅
借營改增“炒房抵稅”是誤讀

今年以來，一些城市房價出現(xiàn)快速上漲，備受社會關(guān)注，也牽動著人們敏感的神經(jīng)。有觀點質(zhì)疑，5月份營改增試點全面推開，把不動產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍，買房能抵扣增值稅，會不會是企業(yè)加入了“搶房大軍”，從而助推了房價上漲？針對這一問題，記者采訪了有關(guān)部門和專家。

廠房、店鋪、辦公樓等不動產(chǎn)，進項稅可抵扣

不久前，有關(guān)上市公司出售房產(chǎn)“保殼”的消息，頗為引人注目。

“這些房產(chǎn)都是企業(yè)在多年前購置的，跟營改增關(guān)系不大?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建分析，營改增政策規(guī)定，企業(yè)在5月1日后新購置的生產(chǎn)經(jīng)營用房，其進項稅額可以進行抵扣，但出售房地產(chǎn)并不能抵稅。

“營改增全面推開后，雖然不動產(chǎn)納入了增值稅抵扣范圍，但企業(yè)購買住宅也是不能抵扣的。那種認(rèn)為營改增會助推房價上漲的觀點，實際上是對政策的誤讀?！眹叶悇?wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照營改增政策規(guī)定，企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營的廠房、店鋪、辦公樓等不動產(chǎn)，其進項稅可以抵扣；而企業(yè)購買的住房，屬于用于集體福利和個人消費，其進項稅額不允許抵扣。

記者從有關(guān)部門了解到，在一些房價上漲較快的城市，并沒有出現(xiàn)企業(yè)大量購進住宅的現(xiàn)象，更沒有企業(yè)購住宅抵稅的情況。而且，不少銀行并沒有開展針對企業(yè)的住房按揭業(yè)務(wù)，這意味著企業(yè)購住宅一般需要付全款，大量“炒房”也會受到資金限制。

從此輪房價上漲的軌跡看，深圳、上海等城市住宅房價從年初就已經(jīng)出現(xiàn)快速上漲，商住兩用房從去年開始就已經(jīng)進入火爆狀態(tài)。

“將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，是消費型增值稅稅制本身的要求，跟房地產(chǎn)去庫存、鼓勵房地產(chǎn)投資沒有任何關(guān)系?！倍悇?wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，營改增的最終目標(biāo)，是建立徹底的消費型增值稅，通過改革進一步完善稅制，有利于企業(yè)減負(fù)降成本。5月1日全面實施營改增后，今年5—7月全國營改增已累計減稅1260億元。

不動產(chǎn)納入抵扣范圍，利于商業(yè)地產(chǎn)活躍

營改增將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，對住宅市場影響不大，那么對商業(yè)地產(chǎn)會有怎樣的影響？

5月17日，中廣影視發(fā)布公告：決定出資6533萬元購買位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)外郎營村北京民企總部基地14號樓的房產(chǎn)，用于公司經(jīng)營發(fā)展需要。新購置的房產(chǎn)按照11%的增值稅率抵稅，企業(yè)可以減輕稅負(fù)700多萬元。

“營改增將新增不動產(chǎn)納入抵扣，企業(yè)可能會對商業(yè)地產(chǎn)重新配置，以更好地利用這一政策紅利。這在客觀上，會促使商業(yè)地產(chǎn)市場成交更加活躍?！焙ń榻B，除了新購置房產(chǎn)外，企業(yè)還可以把以前購置的生產(chǎn)經(jīng)營用房出售，再新租賃一處不動產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營。這樣，出售房產(chǎn)讓企業(yè)資金充裕，新租賃的不動產(chǎn)又能抵稅。

從上市公司公開披露的情況看，今年以來，A股上市公司千萬元購置商業(yè)地產(chǎn)方案有近60宗，但同時還有70多家上市公司公告稱要出售自有的房產(chǎn)。比如，禾嘉股份近日發(fā)布公告，擬將位于四川省成都市的房屋和土地資產(chǎn)，以及公司持有的中汽成配100%股權(quán)，以6.27億元予以出售。這表明，營改增全面推開以來，企業(yè)對于房地產(chǎn)的配置表現(xiàn)為有買有賣，并沒有出現(xiàn)“一邊倒”的情況。

“企業(yè)作為納稅人，首先考慮的是經(jīng)濟效益。對于不動產(chǎn)來講，新增不動產(chǎn)可以作為進項稅抵扣，但如果其投資行為對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，也不會僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產(chǎn)，這是企業(yè)自己的投資決策問題?！必斦扛辈块L史耀斌表示。

專家分析，企業(yè)炒房轉(zhuǎn)賣并不“省稅”

“營改增作為一項稅制改革，對企業(yè)新購置生產(chǎn)經(jīng)營用房減稅力度很大，但‘炒房’者并得不到什么好處?！比珖f(xié)委員、瑞華會計師事務(wù)所管理合伙人張連起解釋，雖然購買商業(yè)地產(chǎn)可以抵稅，但當(dāng)企業(yè)出售這些地產(chǎn)時，需要繳納的稅費也不少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個人銷售住宅的繳稅。

盡管如此，不少企業(yè)對房地產(chǎn)投資仍表示出相當(dāng)?shù)臒崆椤?月14日，九鼎集團旗下控股公司九鼎投資發(fā)布公告，準(zhǔn)備將募集到的15億資金全部用于房地產(chǎn)投資。在新三板的企業(yè)中，9月份宣布購買商業(yè)地產(chǎn)的還有翼捷股份、本貿(mào)科技等。相較于新三板企業(yè)，保險公司投資房地產(chǎn)更是大手筆。今年7月，國華人壽保險買下上海陸家嘴SOHO世紀(jì)廣場，成交總額為32.97億元。

面對企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情不斷上漲，不少人擔(dān)心：商業(yè)地產(chǎn)會不會“瘋漲”？

對此，張連起認(rèn)為，新三板企業(yè)融資之后，加大投資性房地產(chǎn)的配置比重，主要是因為經(jīng)濟面臨下行壓力的情況下，好的項目比較難找。至于保險公司投資房地產(chǎn)，則是出于資產(chǎn)安全配置的考慮，使保險資金具有長期穩(wěn)定的回報。實際上，對金融投資類公司而言，房地產(chǎn)投資基本上都是“標(biāo)配”。

“受住宅價格影響，一線城市商住房價格也出現(xiàn)了快速上漲，但純粹的商業(yè)地產(chǎn)價格還是比較穩(wěn)的?！睆堖B起說，從會計師事務(wù)所了解的企業(yè)情況看，既有不少實體企業(yè)有自購辦公樓、經(jīng)營場所等不動產(chǎn)的打算，也有不少開發(fā)商在努力推銷商業(yè)地產(chǎn)，市場活躍但供應(yīng)并不吃緊。（記者 李麗輝）